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村民:本村若旧村改造,我能分到多少住宅?能

点击: 次  来源:互联网 时间:2020-03-16

村民:本村若旧村改造,我能分到多少住宅?能分多少物业呢?

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本篇讲这个旧村改造“大饼”是怎么更公平、合理地分配给每个村民过程中关于村民住宅首层商业用途面积的补偿展开介绍


以广州旧村改造为案例 :


一条村复建面积的核定与住宅、集体物业拆补方案的确定是最为体现广州城市更新“一村一策”政策特点的工作之一。住宅拆迁补偿方案的制定是旧村改造中耗时最久的一项工作之一,从改造意愿表决后,到政府批复补偿方案前,方案都在波动讨论、修订、完善中。


住宅拆迁补偿方案的制定思路可分为“大方向”和“主要补偿项目构成”两大部分,其中贯穿两者最重要的一个问题就是“各村民的证载、现状建筑面积如何折算为回迁安置住宅面积”。




所谓大方向,即确定“对于村民住宅‘只做回迁住宅补偿’还是‘回迁住宅补偿+回迁商业补偿相结合’”。简单说,就是“对于村民住宅现在为商业用途的首层面积是否补偿一定的回迁商铺面积”,因为回迁住宅面积是肯定要补偿的,只是各村的补偿核算方式不同;但对于首层商铺,有些村直接视同住宅补偿,有些则折算为一定比例的商铺,主要补偿方式分类如下:


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于具体选择哪种补偿方式,则需结合本村实际进行考虑。主要的3个衡量标准为:


1.根据改造规划方案,现有人均商业面积是否足够,是否适合增加商业配套?


2.住宅与商铺每平米租金差异大不大?


3.村集体复建地块的规划条件是否允许再增加摆放商业面积?


这3个问题主要解决了是否有必要进行商铺补偿和规划上是否允许进行商铺补偿两个核心问题。如若补偿商铺后人流不足以支撑如此体量的商业或商铺实际收益并不高于住宅,则不适合进行棋牌牛牛游戏下载手机版商铺补偿;如若商铺补偿利大于弊,但批复的复建住宅配建商业指标不够或集体物业指标结余量不足,则也是有心无力,无法进行商铺补偿。




如确定了有需要补且规划满足进行商铺补偿后,则开始划范围确定哪些位置的住宅现状商业用途面积可进行商铺补偿,以及补偿面积的折算规则、临迁费的计费标准等。


一般本村区域商业氛围越浓厚,进行商铺补偿的可能性和划定范围则更大。目前多数不补偿回迁商铺面积或就本村改造范围内主要人流密集道路两侧首层进行回迁商铺补偿,而补偿标准又通常视是否已合法登记为商业用途进行区分。




需要明确的是,补偿给村民个人的商铺和村集体的复建集体物业并不一样。复建集体物业建设在村集体的商业性质用地上,在控制性详细规划上用地性质为“村镇企业用地”,属于村集体所有,村民(股民)按持有股份比例获得商业物业租金收益。村民回迁商铺多数建设在村集体的住宅性质用地上,在控制性详细规划上用地性质为“村镇住宅用地”,主要分布于村民复建住宅小区的外围底商(根据规范,住宅物业可配建小部分的住宅底商作为社区商业),但“住宅底商面积+住宅小区的安置住宅面积≤批复的住宅复建安置总面积”。




据他人分享,在村集体批复的集体物业面积有结余或规划允许的情况下,也可将补偿给村民的回迁商铺面积放置在村集体商业用地上统一运营,村民按个人拥有的商业面积获取收益或折算股份计算收益。


关于:住宅拆迁补偿标准、临迁费计费标准、签约和搬迁奖励、附属物及结构补偿……后续逐一开篇讲解。


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